Was ein Verkehrswertgutachten leistet
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Wert einer Immobilie so, dass Finanzamt, Gericht oder eine Gegenpartei jeden Schritt nachprüfen können. Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
- Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 01.01.2022 gilt.
- Die Wahl des Verfahrens muss nach § 6 ImmoWertV begründet werden. Ein Verkehrswertgutachten legt diese Begründung offen.
- Die Marktdaten für Hannover, also Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze, stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover.
- Für private Entscheidungen genügt oft ein Kurzgutachten. Wir sagen Ihnen vorab, welches Gutachten Ihr Fall braucht.
Was der Begriff Verkehrswert im Einzelnen bedeutet, erklärt der Ratgeber Was ist der Verkehrswert?. Diese Seite beschreibt, wann Sie in Hannover ein Verkehrswertgutachten brauchen und was es enthält.
Wann Sie in Hannover ein Verkehrswertgutachten brauchen
Sie brauchen ein Verkehrswertgutachten immer dann, wenn der Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Anlässe.
| Anlass | Rechtsgrundlage | Warum das ausführliche Gutachten |
|---|---|---|
| Erbschaft und Schenkung | § 198 BewG | Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt |
| Pflichtteil | § 2311 BGB | Grundlage für die Berechnung des Pflichtteils |
| Scheidung | § 1376 BGB | Wert zu Anfangs- und Endvermögen im Zugewinnausgleich |
| Zwangsversteigerung | § 74a ZVG | Prüfung oder Anfechtung des festgesetzten Werts |
| Erbengemeinschaft, Auszahlung | Einigung der Beteiligten | Gemeinsame, nachprüfbare Grundlage für die Teilung |
| Kauf oder Verkauf unter Angehörigen | Steuerrecht | Beleg, dass der Preis dem Verkehrswert entspricht |
Bei Streit gilt: Jede Partei wird die Ansätze der anderen prüfen. Ein Gutachten, das Bodenwert, Marktanpassung und Abschläge vollständig herleitet, hält dieser Prüfung eher stand als eine kurze Einschätzung. Den direkten Vergleich der beiden Gutachtenarten zeigt der Ratgeber Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten.
Verkehrswertgutachten für das Finanzamt
Beim Finanzamt ist das Verkehrswertgutachten das übliche Mittel, um einen niedrigeren Grundbesitzwert nachzuweisen. Das Finanzamt bewertet geerbte oder geschenkte Immobilien zunächst schematisch. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
Das Gesetz nennt dafür zwei Wege. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger für die Wertermittlung bestellt oder zertifiziert ist. Alternativ kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Klären Sie deshalb vor dem Auftrag, ob das Gutachten diese Anforderungen erfüllt.
Rechenbeispiel Erbschaft
Das folgende Beispiel nutzt angenommene Werte und ist vereinfacht. Ein Kind erbt ein Einfamilienhaus in Hannover und sonst nichts, eine Steuerbefreiung für das Familienheim kommt nicht in Betracht. Das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert von 520.000 € an. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt wegen Sanierungsstau 430.000 €.
| Position | Wert laut Finanzamt | Wert laut Gutachten |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 520.000 € | 430.000 € |
| Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG) | 400.000 € | 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 120.000 € | 30.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I (§ 19 ErbStG) | 11 % | 7 % |
| Erbschaftsteuer | 13.200 € | 2.100 € |
In diesem Beispiel sinkt die Steuer um 11.100 €. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt im Einzelfall davon ab, wie weit der Wert des Finanzamts vom Verkehrswert abweicht. Mehr zum Verfahren lesen Sie auf der Seite Gutachten für das Finanzamt.
So ermitteln wir den Verkehrswert
Jede Bewertung folgt den drei Schritten, die § 6 ImmoWertV vorgibt: vorläufiger Verfahrenswert, Anpassung an den Markt, Berücksichtigung der Besonderheiten des Objekts. Welches Verfahren wir wählen, richtet sich nach der Art der Immobilie.
| Verfahren | Typisch für | Wichtigste Marktdaten |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke | Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte |
| Sachwertverfahren | Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser | Herstellungskosten, Sachwertfaktoren, Bodenwert |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Wohn- und Geschäftshäuser | Mieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz |
Oft ziehen wir ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung heran. Wie die Verfahren rechnen, zeigt der Ratgeber Wertermittlungsverfahren.
Der Bodenwert ist in allen Verfahren ein zentraler Baustein, und er schwankt in Hannover stark. Zum 01.01.2026 reichen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Stadtteile von 141 €/m² in Wülferode bis 836 €/m² in der Oststadt, bei einem Mittel von rund 420 €/m². Auch die Kaufpreise unterscheiden sich deutlich: Ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostete in der Stadt Hannover laut den Landesgrundstücksmarktdaten 2026 im Mittel 505.000 €, in Niedersachsen 270.000 €. Ein Verkehrswertgutachten übersetzt diese Durchschnitte in einen Wert für Ihr Grundstück.
Was Sie für das Gutachten vorbereiten
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und genauer das Gutachten. Vieles können wir mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt und Bauaufsicht anfordern.
- Grundbuchauszug, aktuell und mit Abteilung II
- Flurkarte (Liegenschaftskarte) und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Aufstellung der Mieteinnahmen
- Bei Erbschaft oder Schenkung: Bescheid des Finanzamts und Stichtag
Die vollständige Checkliste und wo Sie die Unterlagen in Hannover erhalten, finden Sie im Ratgeber Unterlagen für die Immobilienbewertung. Mit welchen Kosten Sie rechnen können, erklärt der Ratgeber Was kostet ein Immobiliengutachten?. Für Ihr Objekt nennen wir Ihnen vorab einen Festpreis.